TERCER MILENIO
Crisis y mercado de real estate
Domingo, 09 de Diciembre de 2018
Es sabido que luego de la última gran crisis sufrida por Argentina en el 2001, los precios del real estate comenzaron un rally alcista, acelerando la tendencia sobre todo en los últimos años. Pero, ¿por qué se dio este aumento en los precios? El principal componente de esta suba fue el atraso cambiario. Para comprenderlo mejor miremos el siguiente gráfico:
En el eje izquierdo se encuentra el precio en dólares por metro cuadrado residencial y en el eje inferior, el tipo de cambio equivalente a pesos del 2018. Siguiendo la línea de tendencia, podemos observar que los precios en dólares fueron aumentando a medida que el atraso cambiario se hacía más notorio. Por lo tanto, el paradigma hasta la fecha parecería haber sido dominado por un ajuste en los precios en dólares debido a un tipo de cambio que no acompañaba la suba de la inflación. Sumados a la vez shocks exógenos en la demanda dados como consecuencia de controles cambiarios que comenzaron a regir a finales del 2011.
Este paradigma parecería haber creado un mercado de real estate inflexible a la baja, dado que, al momento de comprar una propiedad, el inversor no solo observaba la baja o casi nula tasa interna de retorno de su inversión por medio de alquiler, sino también contemplaba la ganancia por tenencia que este inmueble le generaba.
Por el lado del costo de la construcción, este parecía tener una tendencia permanente a la suba en dólares, debido nuevamente al esquema de atraso cambiario mostrando correcciones en las devaluaciones (2014, salida del cepo cambiario a final del 2015 hasta la última devaluación). Esto se observa en el siguiente ratio costo de construcción versus dólar.
 
Nuevo paradigma
 
La actual depreciación de la moneda argentina parece estar marcando el comienzo de una nueva era. No obstante, es muy temprano para conocer en detalle cuál será el desenlace del mercado.
Por el lado del tipo de cambio, actualmente nos encontramos en niveles similares a los que teníamos previo al 2008, con una tendencia que parece haberse roto (salido de la curva) que nos abre la puerta a incertidumbre en el precio y sobre todo a la correlación macroeconómica.
Es en este punto donde podemos plantearnos al menos dos escenarios basados en el comportamiento de las variables macroeconómicas, sobre todo en el precio del tipo de cambio nominal y en el contexto inflacionario.
En primer lugar, un esquema similar al anterior, donde el proceso inflacionario dilapide la devaluación, volviendo a generar presión sobre los precios en dólares del metro cuadrado, manteniendo la inflexibilidad a la baja y resolviendo finalmente continuar con la tendencia de rally alcista.
El segundo esquema, y quizás un poco más alineado con las expectativas y el comportamiento del Banco Central, estaría dado por la política cambiaria, flotación entre bandas ajustadas por inflación, al mismo tiempo que el control de agregados monetarios parecerían dejar atrás posibles retrasos cambiarios.
Adicionalmente, el costo de construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos desde el 2009 generando una ganancia extraordinaria para los desarrolladores posicionados en moneda dura, que podrían generar flexibilidad a la hora de negociar precio final, sobre todo en la entrega de nuevas viviendas, no así en el precio de los proyectos cercanos a finalizar y departamentos usados.
Como conclusión, de seguir el segundo esquema planteado, que parece más acertado debido al camino que están tomando las variables macroeconómicas, un ajuste de precios en dólares del metro cuadrado (hacia la curva) podría ser una consecuencia natural de un mercado que sufrió un fuerte ajuste vía devaluación y un cese de impulso por demanda dada la caída en el crédito hipotecario. Este ajuste podría ir hacia valores en donde resulten más atractivas las tasas de retorno de la renta mensual, al mismo tiempo que permita nuevos proyectos financiados por crédito hipotecario.
Matías Celasco
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